1가구2주택 양도세 비과세 요건 2021발표 요건

1가구2주택 양도세 비과세 요건

 

매년 바뀌는 국내 부동산 정책으로 인해 주택 처분시 부과되는 양도세와 관련된 질문이 쉴새없이 쏟아지고 있습니다. 부동산 투기를 막기 위해 정부는 1가구 2주택 이상 다주택보유자에게는 양도세율을 높게 적용하고 1가구 1주택 보유자는 양도세를 감면해주는 정책을 시행하고 있는데요.

 

1가구 2주택 보유자도 일시적인 경우 비과세 요건에 충족하는 경우가 있기에 새집 장만을 하는 분들은 그 기준을 잘 알고 부동산 매입을 해야합니다. 이번 글에서 양도세 비과세 요건에 해당하는 일시적 1가구 2주택 보유자의 예를 상세히 설명드리겠습니다.

 

양도소득세의 개념; 양도세

양도세라고 줄여서 부르는 국세의 정확한 명칭은 양도소득세입니다. 개인이 부동산이나 주식, 파생상품 등을 양도하거나 분양권과 같은 권리를 타인에게 양도하면서 발생하는 금전적 이익에 대해 과세되는 세금이 양도소득세입니다.

 

양소세는 모든 부동산 및 재산을 처분할 때 발생하는 세금이 아니라 양도함으로써 이익이 발생해야만 세금이 부과됩니다. 반대로 물건 처분으로 손해가 발생했다면 양소세 부과대상은 아닙니다. 정확한 재산상의 손익계산은 과세대상이 되는 재산을 취득한 시점과 처분한 시점을 비교해 그 차액으로 양소세를 부과하는 것입니다.

 

2021년부터 분양권도 주택수에 포함

◐ 1주택 + 1분양권 = 2주택 보유자
-2021년 1월부터 취득한 분양권 대상
-2020년 8월 12일 이후부터 취득한 분양권은 취득세의 주택수에 포함

정부는 과열되어 있는 부동산 시장을 억제하기 위해 분양권 또한 주택을 보유한 것으로 보고 주택수에 포함한다고 발표했습니다. 이번 부동산 정책은 2021년 1월 이후에 취득한 분양권이 그 대상이 되며, 이로 인해 1가구 2주택에 해당하는 양도세가 부과될 수 있으며 동시에 1주택 비과세 혜택도 못받을 수 있습니다.

 

분양권 - 1가구 2주택 양도세 비과세 요건

◐분양권 취득 후 '3년 이내'에 거주중인 주택 매도
◐신축주택 및 아파트의 완공을 기다려야 하는 경우
-입주예정주택 완공 후 '2년 이내'에 세대 전원이 예정주택으로 이사
-이사 후 '1년 이상' 실거주
-입주예정주택 완공 후 '2년 이내'에 기존에 거주하던 주택 판매

작년가지만 해도 분양권은 실존하는 부동산이 아니라서 주택수에 포함되지 않았습니다. 이런 법의 틈을 이용해 분양권을 이용한 부동산 투기가 기승을 부렸었는데요. 올해부터는 분양권을 취득함과 동시에 2주택 보유자가 되며 위에서 말한 조건을 이행해야 양도세 비과세 요건을 충족하고 세금절세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

1가구 및 1세대의 기준

1가구 2주택을 판단하는 세대구성 기준이 되는 1세대는 배우자 및 거주자와 함께 동일한 주소내에서 생계를 같이하며 지내는 가족을 말합니다. 1세대 기준은 배우자가 있으면 1세대로 인정하는 것이 기본이며, 배우자가 없는 경우라 할지라도 아래의 경우에 해당하면 1세대로 인정되고 있습니다.

-만 30세 이상의 거주자일 경우
-배우자와 이혼을 했거나 사망했을 경우
-일정 소득을 유지하면서 주택을 관리유지하고 독립적으로 생계를 유지할 수 있는 경우

위의 1세대 인정기준 외에 1가구 조건과 인정될 수 없는 예가 있는데요. 예를 들면 30세 미만의 자녀가 가구를 분리하여 거주해도 세법에서는 같은 세대로 보고 과세대상 기준을 정합니다. 그러나 30세 미만의 자녀가 중위소득 40%이상의 일정한 소득을 올리면서 분가한 상태라면 별도의 세대로 본다는 예외규정이 있습니다.

 

1가구 1주택 양도소득세 비과세 조건

-2년 이상 보유 시 양도소득세 감면 혜택
-조정대상지역 내 주택은 2년 이상 '거주'요건

 

1주택만 보유하고 있는 가구에서 2년 이상 보유한 후, 9억원 미만의 매매가격으로 주택을 처분한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 2017년 8월 3일 이후부터 조정 대상지역 내에 있는 주택을 매입했다면 거주기간이 2년을 넘어야 양도세가 부과되지 않습니다.

 

1가구2주택 양소세 비과세 요건 정리

만약, 자가주택에 거주중인 K씨가 새로운 아파트를 매입하고 이사를 준비중이라면 사실상 잠깐이라도 2주택 보유자가 됩니다. 이렇게 될 경우, 다주택자에게 부과되는 양도세율로 세금을 계산해야 할까요? 정답은 아닙니다. 일시적 1가구 2주택 양소세 비과세 조건이 정해져 있어서 이와 같은 경우 1주택자로 간주하고 과세대상에서 제외되고 있습니다.

 

일시적 1가구 2주택자가 양도세 면제 헤택을 받기 위해서는 일정조건을 갖춰야 합니다. 바꿔서 말하면, 일시적이 아닌 장기적으로 2주택을 보유한 가구는 다주택자에 해당하는 높은 세율을 적용받을 수 밖에 없습니다.

 

-새로운 주택 취득(2주택자) 후, 3년 이내에 기존주택 처분(비조정대상지역)
-조정대상지역 내 신규주택을 구입했다면 "1년 안에 기존 주택을 처분+1년 내에 신규주택 이사"

앞서 예시에서 등장한 K씨와 같은 경우, 새 주택을 매입한 날로부터 3년 이내에 기존의 주택을 처분해야 2주택 양도세 비과세 대상이 될 수 있습니다. 또한, 기존의 거주하던 주택과 새로 구매하는 주택의 구입 시점이 1년 이상 차이가 나야한다는 점도 참고하세요.

처분하려는 주택은 2년 이상 보유기간 조건을 만족해야 하며, 조정대상지역의 주택일 경우 실거주를 2년 이상 했던 주택이어야 비과세 대상이 됩니다.

 

다주택자 양소세 및 양도소득세율

앞서 알려드린 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 해당하지 않는 2주택 보유자는 주택을 처분할 때 양도세가 기본세율보다 높게 적용되어 부담이 가중됩니다. 즉, 현재 집에서 거주한지 1년이 지나지 않은 사람이 새로운 집을 구매하고난 후, 거주중인 집을 판매했다면 양소득세율은 40%(또는 기본세율+10% 중 큰 세액)나 납부해야 합니다.

 

기본적용 양도소득세율

위의 표에서 나와있는 '기본세율 + 10%'라는 세율을 확인하기 위해서 기본세율에 관한 정보도 알려드릴께요. 매년 양도소득세는 고가의 부동산에 높게 부과되는 누진세율 방식이 적용되고 있습니다. 2021년 부터는 10억이 넘는 고가 주택의 기본세율이 45%까지 올라간 것으로 확인됩니다.

 

출처: 국세청 양소소득세 기본정보

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