일억이 라이프

전세 계약 갱신 청구권 총정리

 

새로운 부동산 정책이 나오고 주택임대차보호법이 개정되면서 전세 주택에 거주하는 임차인들은 전세 계약 갱신 청구권이라는 권리를 행사할 수 있게 됐습니다. 그러나 임차인과 임대인이 계약 갱신요구권에 대한 정확한 정보가 없어 난감한 경우가 발생합니다. 오늘 포스팅은 이런 불상사를 막기 위해 2021 주택임대차 보호법에 관한 모든 정보를 여러분들과 공유하겠습니다.

전세 계약 갱신 청구권이란

계약 갱신 요구권이라고도 말하는 임차인의 권리는 전세 계약을 체결하고 주택에 거주하는 사람이 최초 계약 후 한번 더 1회 갱신 계약을 요구할 수 있는 권리를 말합니다. 이로써 임차인들이 전세계약으로 주택에 거주할 수 있는 기간은 기본 계약 기간인 2년이 더 늘어나게 됐습니다. 

 

 

새로운 전월세 계약시 임대료 상한제

★전월세 임대료상한제 5%까지



전세계약갱신 청구권을 사용하여 새로운 전세계약을 체결할 때, 임대인은 임차인에게 전세금을 올려받는 것이 당연시 되어 있습니다. 올라가는 전세금액은 전 계약당시 금액의 5% 범위 내로 해야함을 법으로 명시했습니다.

 

어떻게 보면 임대인들에게는 너무 억울한 주택임대차보호법일 수도 있으나, 임차인들에게는 5%의 상한된 전세금으로 안심 거주기간이 최대 4년까지 늘어나게 된 것입니다. 참고로 말씀드리면 월세에 대한 상한제도 5%도 동일하게 적용됩니다.

 

전세갱신계약 법적 분쟁 관할부처

새로운 전세계약 관련법으로 인해 임대인과 임차인의 법적 분쟁이 발생할 소지가 다분합니다. 정부에서는 이런 경우를 대비하여 국토교통부와 법무부를 관련 법률을 소관하는 곳으로 지정하고 주택임대차보호법에 관한 정책과 대응을 하도록 했습니다.

 

 

전세 계약 갱신 청구권 행사기한

임차인은 1회차 전세계약을 맺고 임대차 계약이 만료되기 얼마 전에 전세 계약 갱신 청구권을 행사해야할까요. 지난 2020년 12월 10일을 기준으로, 이 후에 새롭게 계약하는 전세 계약은 계약 만료 2개월(6개월 전부터)까지 청구권을 행사해야 합니다. 


다시 말해서, 2021년부터 전세 계약을 체결했거나 새롭게 전세계약 갱신을 요구하려는 분들은 만료일자 2개월 전까지는 무조건 임대인에게 연락을 하여 갱신 청구권을 표시해야 한다는 말입니다.

 

 

전세계약 갱신 요구권 권리 횟수와 기간

※1회 2년 연장 계약

 

임차인에게 부여되는 전세계약 갱신 청구권은 단 1회만 주어집니다. 1회의 계약갱신을 통해 임대차 존속기간은 2년으로 보고 있습니다. 이는 최대 4년의 주거를 보장한다기 보다 1회에 2년 연장을 청구할 수 있는 권리라고 보는 것이 맞습니다.

 

전세계약갱신 요구 요청방법 행사방법

-증거를 남길 수 있는 방법: 추천 - 내용증명 우편 

-그 외의 방법 : 문자메세지, 이메일 등


최초의 전세계약 만료시점이 다가오면 2개월 전까지 임대인은 임차인에게 정확한 방식으로 계약갱신청구권을 행사한다고 전달해야 합니다. 그 방법으로 관할부처에서 추천하는 방법은 내용증명 우편으로 증거를 남기는 것입니다. 그 외에도 문자메세지나 이메일 등으로 임차인의 계약갱신요구 의사를 정확히 전달하도록 합니다.

 

전세 계약 갱신 청구권 사용거부 약정?

만약, 임대인과 임차인이 최초 전세 임대차 계약을 할 당시 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정했다면 임차인은 2년 뒤에 그 계약을 번복하고 추가 2년을 더 거주할 수 있을까요. 정답은 거주할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조에 의거하여, 임대인과 임차인 사이에 법에 위반된 약정이나 계약으로 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다고 명시되어 있습니다.

 

 

전세계약기간 2년 - 임차인에게 유리한 조항

-2년 미만 임대차 계약 시 : 임차인 2년 거주 가능(법으로 보장)

-2년 갱신 계약 시 : 임차인은 언제든 해지통보 후 나갈 수 있음(3개월 후 효력발생)


이번 주택임대차보호법은 다시봐도 임대인 보다는 임차인에게 유리한 쪽으로 개정된 듯 합니다. 전세 임대차 계약 시 거주기간을 1년으로 했다고 하더라도 임차인이 2년을 머물고 싶다면 그렇게 해도 됩니다. 이 사항은 임대차기간 2년을 법으로 보장하고 있으며 계약 만료전에 2년 추가 전세 계약 갱신 청구권도 사용할 수 있습니다.

 

또한 임차인이 2년 갱신계약을 체결한 뒤, 어쩔 수 없는 상황으로 임차인이 계약 만료시점 보다 일찍 전셋집을 떠나야 한다면 그렇게 할 수 있습니다. 즉, 임차인은 갱신 계약 후, 언제든 갱신 계약 해지를 임대인에게 통보할 수 있다는 말이에요. 그렇치만 전세갱신계약 해지 효력이 발생하는 시점은 임대인에게 통보한 후 3개월부터라는 점은 기억해둬야 합니다.

 

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